作為一種與股債市場關聯度較低的公募REITs，30CM“漲停秀”近期頻頻上演

盡管a股市場波動較大，但債券市場并未出現大行情。作為一種與股債市場關聯度較低的公募REITs，30CM“漲停秀”近期頻頻上演。

10月13日，國泰君安臨港創新產業園REITs上市，首日大漲30%，全天封漲停。這也是今年首日上市的第五只公募REITs。長期來看，19只上市公募REITs自上市以來平均漲幅接近30%，大部分產品自上市以來均取得正收益，為投資者帶來穩健回報。

多位業內人士表示，公募REITs具有基礎資產優質成熟現金流預期相對清晰強制分紅等特點。并能提供長期穩定的現金流，這也是這類產品持續受到市場歡迎的原因。但同時他們也提醒，投資者要注意布局背后的風險，核心是考察“底層資產”。

另一只公開發行的房地產投資信托基金上漲了30%

事實上，國泰君安臨港創新產業園REIT也是今年第五只上市首日漲停的公募REITs。今年8月31日，華夏金鐘宏圖創新的公募REITs上市，首日集體漲停。10月10日，華夏合肥高新REIT上市首日也收漲30%。

在華夏基金基建及房地產投資部行政主管莫一凡看來，公募REITs的火爆反映了市場對REITs的熱情。

他認為，公募REITs受歡迎的原因在于：從公募REITs的特性來看，公募REITs具有優質成熟的基礎資產相對清晰的現金流預期和強制分紅的特點，預期風險和收益高于債券基金和貨幣基金，但低于股票基金，可以提供長期穩定的現金流；從資產配置來看，公募REITs與其他資產相關性較低，是分散風險優化投資組合的配置型資產。在股權市場大幅波動和“資產荒”的背景下，公募REITs可以滿足投資者的配置需求；從市場供求來看，我國公募REITs仍處于上市初期，所有上市的公募REITs產品均通過嚴格的監管和審查，資產質量優良，各類資金配置意愿強烈。目前上市項目存量少，流通比例不高。產品的有限供給進一步加劇了各類資金對公募REITs的追捧。

博商蛇口工業園REIT基金經理王巧初指出，目前19只公募REITs，尤其是產權項目，在上市當天和今年以來的表現都非常好。投資者在前幾批公募REITs發行過程中也獲得了不錯的投資收益，因此新上市的REITs份額更受投資者追捧。

她還表示，目前發行的項目中，首日漲停的項目都是產權項目，都具有資質好選優的特點。這也說明，從目前的市場認可度來看，產權項目和稀缺資產項目更受投資者青睞。

自上市以來，九只公開發行的房地產投資信托基金的平均漲幅超過了28%。

2021年6月21日，首批9只公募REITs上市?，F在，公募REITs市場已經平穩運行了一年多。截至10月13日，在深滬兩地上市的公募REITs共有20只，發行規模超過600億元。資產從高速公路生態環保工業園區倉儲物流擴展到清潔能源經濟適用房等領域。

REITs的上市公募也給投資者帶來了不錯的回報。截至10月10日，19只上市公募REITs平均漲幅已達29.89%。其中，華安張江光大花園的REITs漲幅達52.19%，建信中關村產業園宏圖創新鹽田港倉儲物流老板招商蛇口產業園郭芙首創水務中天等4只REITs

談及公募REITs的市場表現，莫一帆表示，所有上市的公募REITs產品都經過了嚴格的監管和審查，資產質量優良。目前公募REITs一二級市場存在價差，即發行價格對應的發行費率仍高于上市同類項目二級市場價格對應的發行費率，因此上市后通常有一定的上漲空間。此外，在利率下降“資產荒”權益市場大幅波動的背景下，公募REITs供不應求，資金涌入收益穩定的REITs市場，進一步推高二級市場價格，這也使得今年公募REITs的表現優于其他權益類基金。

年內表現方面，包括產業園保障房在內的產權類公募REITs好于特許經營權類公募REITs。除去今年新上市的產品，華安張江光大花園老板招商蛇口工業園金鐘普洛斯倉儲物流東吳蘇州工業園產業園等4只產權公募REITs今年以來漲幅均超過10%。

華安張江光大花園REITs基金經理葉靜從幾個方面分析了公募REITs尤其是產權公募REITs走強背后的原因。她表示，一方面，近一年來10年期國債收益率呈下降趨勢，使得現有REITs產品的現金分配率更具優勢，受到部分投資基金的青睞；另一方面，今年6月首批REITs解禁后，REITs在市場上的流通份額增加，新投資者的偏好和預期的變化可能會對現有REITs的重估產生一定影響。還有，今年上半年，REITs擴容細則出臺。由于產權REITs的基礎資產具有相對可交易性，市場對產權REITs擴容的預期可能更強，相應的預期也逐漸體現在二級市場價格上。

REITs的良好表現使這類產品成為市場的寵兒，但投資者也要注意布局這類產品背后的風險，核心是考察“底層資產”。

“公募REITs的基礎資產收益和預期增值收益是支撐二級市場表現的主要因素。因此，投資者有必要深入了解REITs的基礎資產和運作情況，避免因后續炒作和高溢價購買相關REITs份額而造成投資損失?！被鹣嚓PREITs也表示。

莫一帆直言，投資者參與REITs投資要警惕兩大風險：一是基礎資產的操作風險：公募REITs集中度高，80%以上的基金資產投資于基礎設施資產支持證券，最終投資于基礎設施項目。因此，公募REITs的收益率很大程度上取決于基建項目的運營情況，可能會受到經濟環境變化或經營不善等因素的影響。導致實際現金流明顯低于預測數據，存在基金收益率達不到預期水平的風險?；A設施項目運營過程中租金費用等收入的波動也會影響基金收入分配水平的穩定。

二二級價格波動風險：公募REITs在證券交易所上市交易，二級市場的價格波動會直接影響投資者的投資收益。投資者應仔細研究REITs投資的基礎資產的質量，對基礎資產的所在地歷史經營情況現金流預測資產評估值的合理性等因素進行綜合判斷，再根據二級市場價格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。

莫一帆建議投資者理性投資，避免追漲殺跌。如果二級市場價格出現比較大的回撤，可能是抄底布局的好機會；如果一些漲幅較大的產品價格進一步上漲，明顯超過其內在價值，短期內不建議追求更高的價格

證監會網站近日發布《關于準予中金安徽交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金注冊的批復》，意味著CICC安惠匯控REIT獲準發行。該產品是繼CICC普洛斯房地產投資信托基金和CICC廈門安珠房地產投資信托基金之后，CICC批準的又一只基礎設施基金。

根據批復，金鐘安惠交管高速公路封閉式基礎設施證券投資基金合同期限為17年，基金募集總份額為10億份。

安徽CICC REIT的原所有者和外部管理機構為安徽交通控股集團有限公司，安徽交管集團是安徽省最大的交通基礎設施企業，在高速公路建設和運營方面優勢明顯，經營性資產占安徽省已開通里程的91%以上。安徽交管集團擁有29年高速公路運營管理經驗，擁有一支專業的管理團隊。未來將與CICC基金一起，為CICC安惠交管REIT保駕護航。

業內人士表示，高速公路基礎設施具有現金流充裕投資收益穩定的特點，更適合作為REITs的基礎資產。公路公募REITs作為盤活存量資產的有效措施，有助于存量資產與新增投資的良性循環，擴大有效投資，助力產業轉型發展。對促進交通基礎設施可持續發展具有重要意義，助力“交通強國”發展戰略。

除了CICC安惠控制的房地產投資信托基金，目前還有兩只公募房地產投資信托基金正在排隊等待審批。

業內人士表示，公募REITs業務空間廣闊。此前，國家發改委在8月份召開新聞發布會時表示，在過去的一年里，嚴格控制工程質量。第一批10個項目推薦后，又有10個項目被推薦給證監會，包括深人才安珠集團廈安珠集團京保障房中心。目前仍有6個項目正在委托評估，近20個成熟項目正在加速推進。此外，還有80多個項目處于輔導期，以加強對意向項目的輔導，培育潛在市場。這也意味著未來會有更多的優質產品發布。

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