[深圳寶安區總面積]深圳寶安中心區08-27地面積5423平方米

公告顯示，深圳寶安中心區08-27地塊，占地面積5423平方米。調控前為商業辦公用地，容積率10.0。調整后面積不變，為二類居住用地，容積率6.0。光明中心02-49地塊，占地12231平方米。原來是二類居住用地的商業用地。調整后面積略減為12223平方米。土地性質調整為純二類居住用地，容積率不變。

深圳會展中心KF02-11地塊面積26860平方米，容積率5.0。調控后分為兩塊二類居住用地，總居住用地面積25245平方米，容積率分別為4.6和4.3。龍華新城核心區19-02地塊原用地面積9425平方米，容積率8.1。調控后19-02地塊調整為二類居住用地，用地面積8720平方米，容積率5.5。除寶安中心外，以上地塊均有社區服務設施，如幼兒園便民服務站等。

事實上，“商改辦”在深圳的土地市場并不少見。2021年5月，深圳市將沙田地區胡莎-碧嶺地區石亞嶺地區寶龍工業城地區平西地區共13宗商業或工業用地變更為居住及教育類公共用地，并不斷增加住房供應。

廣東省城市規劃院住宅政策研究中心首席研究員李對36Kr表示，雖然一般來說，住宅用地出讓價格高于商業用地，但深圳增加住宅用地供應并不是為了土地財政。它說，近年來，有許多“企業到住宅”的調整。深層原因是深圳產業結構的調整。深圳的傳統加工制造業已經遷移或被淘汰到內地?；诖?，深圳劃出紅線保留工業用地，其他地塊調整空間變大。近年來，深圳人口流入增加，增加住宅用地供應可以更好地滿足新市民的需求。

同時提到，深圳商業寫字樓大量供應導致的高空置率也是推動“商改辦”落地的重要因素。DTZ數據顯示，2021年第一季度，深市甲級寫字樓空置率接近26%的峰值，之后逐漸呈現下降趨勢，2022年第一季度再次回升。

戴德梁行表示，2022年第三季度，受疫情反復影響，深圳甲級寫字樓新增需求普遍減弱，租戶普遍較為謹慎。租約到期的租戶選擇續簽原租約，向業主爭取更優惠的租金，而不是升級搬遷。一些企業選擇減租退租或搬遷至非甲級寫字樓。因此，本季度深圳甲級寫字樓凈吸納量為-2.1萬平方米，全市空置率較上季度上升0.3個百分點至20。

此外，2022年第四季度，戴德梁行預計中州灣等一大批項目將入市。如果如期投入使用，將為深圳甲級寫字樓市場帶來約40萬平方米的新增供應，并將從結構上拉高全市平均空置率。

李表示，目前政府鼓勵發展保障性租賃房，而保障性租賃房的融資渠道之一就是租賃閑置的商業寫字樓。如果將已建成的商業辦公項目改造成租賃住房，難度相當大，不僅涉及調控，還涉及消防土地出讓金的調整，對改造造成巨大障礙。因此，在土地出讓過程中，提前將其變更為住宅物業是合理的。此次調控的地塊均為二類居住用地，不排除出讓后建設和出租房屋的可能。