[深圳市城市更新五類用地解析]“商改居”成為深圳增加居住用地供應重要方式之一
10月27日,深圳發布今年第四次出售居住用地公告,7宗居住用地總占地面積約24.09公頃,總地價約100.08億元,預計11月25日成交。
集中供應地的模式越來越清晰
據悉,深圳一批自住商品房共拍出2套安置型商品房,單套自住商品房面積占比超過70%。 其余4宗普通商品住宅用地,均初建一定比例的安居型商品房,競建安居型商品房,顯著增加安居型商品房供應量,進一步優化公共住房供給結構。 深圳市規劃和自然資源局表示,本批次寶安龍華龍崗光明等地塊均位于片區中心地帶,有利于提高城市核心區及綜合性服務中心居住用地比例和供給質量,提升片區宜居平衡,優化空間資源配置。
今年,深圳已集中出讓三批共28宗108公頃居住用地。 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,與前一批供應地相比,本批次最大的區別在于停止自持和無償移交住房和設施,停止競爭性建設,一方面降低土地出讓成本,提高流轉效率,另一方面提高開發商土地出讓積極性。 同時,普通商品住宅的最高價格也隨之上漲,為開發商創造了良好的利潤空間預期。
李宇嘉還表示,深圳集中供應地模式越來越明確,政策越來越成熟穩定,已成為供給側長效機制的重要組成部分。 這樣的政策更好地引導了市場的預期。 無論是開發商拿地,還是購房者買房,對利潤空間和未來房價都有更明確合理的預期。
值得一提的是,“商改居”也成為深圳增加居住用地供應的重要方式之一。 近日,深圳市規劃和自然資源局下發通告,對多項優質項目用地進行“商改居”規劃調整,涉及福田寶安龍崗光明龍華等領域。 值得一提的是,此次“商改居”地塊,不少地塊區位配套十分優越。 如深圳寶安中心區08-27地塊占地5423平方米,限產前性質為商業性辦公用地,容積率為10,調整后面積不變,性質為兩類居住用地,容積率降至6。 事實上,在這次居住用地管制之前,深圳已經有過多次類似的行動。 業內人士表示,與地塊建設前修改用地屬性相比,存量商務項目調整居住性質涉及的事項更多,與其在建設后改變屬性,不如在用地邊緣流轉。
010-350000
2022年以來,土地市場成交整體下滑。 許多地區已經啟動了第四批供應地計劃,以滿足企業年底獲得土庫的需求。 中指院研報顯示,2022年1-9月,TOP100企業土地持有總額為10478億元,土地持有規模同比減少51.2%,降幅較上月收窄2.1個百分點,連續4月維持縮小態勢。
中指研究院土地事業部負責人張凱介紹,目前不少城市陸續出臺第四批集中供地計劃,第四批供地全部集中在今年第四季度。 理論上,這些地塊年內開盤,很難形成有效回籠,一定程度上降低了這些地塊對房企的吸引力,加上目前房地產市場形勢沒有明顯好轉,市場反應普遍預期第四輪土拍或低溫將持續。 但自去年三次供地以來,各地通過降低拍土門檻降低實際地價,刺激房企積極參與競爭。 時至今日,一些高焦土地塊集中在中心城區,存在限價,這也是房企對其去化速度充滿信心的根本原因。 土地市場信心與項目入市后預期銷售業績密切相關,只有房地產市場熱度明顯改善后,土地市場信心才能全面恢復。
校對:姚遠
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