[深圳市城市更新五類用地解析]“商改居”成為深圳增加居住用地供應重要方式之一

10月27日，深圳發布今年第四次出售居住用地公告，7宗居住用地總占地面積約24.09公頃，總地價約100.08億元，預計11月25日成交。

集中供應地的模式越來越清晰

據悉，深圳一批自住商品房共拍出2套安置型商品房，單套自住商品房面積占比超過70%。 其余4宗普通商品住宅用地，均初建一定比例的安居型商品房，競建安居型商品房，顯著增加安居型商品房供應量，進一步優化公共住房供給結構。 深圳市規劃和自然資源局表示，本批次寶安龍華龍崗光明等地塊均位于片區中心地帶，有利于提高城市核心區及綜合性服務中心居住用地比例和供給質量，提升片區宜居平衡，優化空間資源配置。

今年，深圳已集中出讓三批共28宗108公頃居住用地。 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，與前一批供應地相比，本批次最大的區別在于停止自持和無償移交住房和設施，停止競爭性建設，一方面降低土地出讓成本，提高流轉效率，另一方面提高開發商土地出讓積極性。 同時，普通商品住宅的最高價格也隨之上漲，為開發商創造了良好的利潤空間預期。

李宇嘉還表示，深圳集中供應地模式越來越明確，政策越來越成熟穩定，已成為供給側長效機制的重要組成部分。 這樣的政策更好地引導了市場的預期。 無論是開發商拿地，還是購房者買房，對利潤空間和未來房價都有更明確合理的預期。

值得一提的是，“商改居”也成為深圳增加居住用地供應的重要方式之一。 近日，深圳市規劃和自然資源局下發通告，對多項優質項目用地進行“商改居”規劃調整，涉及福田寶安龍崗光明龍華等領域。 值得一提的是，此次“商改居”地塊，不少地塊區位配套十分優越。 如深圳寶安中心區08-27地塊占地5423平方米，限產前性質為商業性辦公用地，容積率為10，調整后面積不變，性質為兩類居住用地，容積率降至6。 事實上，在這次居住用地管制之前，深圳已經有過多次類似的行動。 業內人士表示，與地塊建設前修改用地屬性相比，存量商務項目調整居住性質涉及的事項更多，與其在建設后改變屬性，不如在用地邊緣流轉。

010-350000

2022年以來，土地市場成交整體下滑。 許多地區已經啟動了第四批供應地計劃，以滿足企業年底獲得土庫的需求。 中指院研報顯示，2022年1-9月，TOP100企業土地持有總額為10478億元，土地持有規模同比減少51.2%，降幅較上月收窄2.1個百分點，連續4月維持縮小態勢。

中指研究院土地事業部負責人張凱介紹，目前不少城市陸續出臺第四批集中供地計劃，第四批供地全部集中在今年第四季度。 理論上，這些地塊年內開盤，很難形成有效回籠，一定程度上降低了這些地塊對房企的吸引力，加上目前房地產市場形勢沒有明顯好轉，市場反應普遍預期第四輪土拍或低溫將持續。 但自去年三次供地以來，各地通過降低拍土門檻降低實際地價，刺激房企積極參與競爭。 時至今日，一些高焦土地塊集中在中心城區，存在限價，這也是房企對其去化速度充滿信心的根本原因。 土地市場信心與項目入市后預期銷售業績密切相關，只有房地產市場熱度明顯改善后，土地市場信心才能全面恢復。

校對：姚遠